THỦ TỤC TÁCH THỬA ĐẤT MỚI NHẤT 2025: ĐIỀU KIỆN – HỒ SƠ – CHI PHÍ
1. CƠ SỞ PHÁP LÝ VÀ QUY ĐỊNH CHUNG VỀ TÁCH THỬA ĐẤT 2025
Năm 2025, thủ tục tách thửa đất sẽ được thực hiện theo quy định mới nhất của Luật Đất đai 2024, chính thức có hiệu lực từ ngày 01/01/2025. Đây là đạo luật then chốt, điều chỉnh toàn bộ các vấn đề về quyền sử dụng đất, trong đó có việc tách thửa, hợp thửa.
Bên cạnh đó, các nghị định hướng dẫn thi hành cũng đã được ban hành như Nghị định 151/2025/NĐ-CP (thay thế Nghị định 101/2024/NĐ-CP), cùng Quyết định 2304/Bộ NN-MT từ 01/7/2025 quy định chi tiết về hồ sơ, thủ tục và mẫu biểu.
Đặc biệt, điều kiện tách thửa cụ thể sẽ căn cứ vào các quyết định của UBND từng tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương. Mỗi địa phương sẽ ban hành quy định riêng phù hợp với quy hoạch, điều kiện hạ tầng, mật độ dân cư.
Ví dụ:
- Tại Hà Nội, quy định diện tích tối thiểu để được tách thửa ở khu vực nội đô như các phường, thị trấn thường từ 50m² trở lên, yêu cầu chiều rộng mặt tiền ít nhất 4m, chiều sâu tối thiểu 4m. Đối với các xã ngoại thành, mức tối thiểu có thể từ 80m² đến 150m² tùy khu vực đồng bằng, trung du hay miền núi.
- Ở TP.HCM, thửa đất ở các quận nội thành sau tách thường phải đạt ít nhất 36m², mặt tiền không nhỏ hơn 3m. Khu vực ngoại thành thường từ 50m² trở lên, chiều rộng không dưới 4m.
- Tỉnh Thừa Thiên Huế ban hành mức tối thiểu tùy xã, phường dao động từ 60m² đến trên 120m².
Do đó, người dân cần tìm hiểu rõ quyết định cụ thể của tỉnh, thành mình đang sinh sống để biết chính xác điều kiện diện tích tối thiểu khi tách thửa đất.
Một nguyên tắc bắt buộc chung trên toàn quốc là thửa đất muốn tách phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ hoặc sổ hồng), không nằm trong diện tranh chấp, kê biên, phải còn thời hạn sử dụng, có lối đi hợp pháp và đủ điều kiện kết nối hạ tầng kỹ thuật (đường, điện, nước, thoát nước) theo quy định địa phương.
2. ĐIỀU KIỆN ĐỂ ĐƯỢC TÁCH THỬA ĐẤT NĂM 2025
Theo quy định tại Điều 220 của Luật Đất đai 2024 cùng các hướng dẫn liên quan, điều kiện chung để được tách thửa đất bao gồm:
- Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ, sổ hồng) hợp lệ, không thuộc diện đang bị tranh chấp, kê biên để thi hành án hoặc nằm trong quy hoạch thu hồi đất đã được công bố.
- Đảm bảo đất còn thời hạn sử dụng. Ví dụ đất ở lâu dài, đất nông nghiệp còn thời hạn sử dụng theo giấy chứng nhận.
- Đảm bảo về hạ tầng kỹ thuật: Có lối đi ra đường công cộng, không bị “kẹt” phía trong. Nhiều địa phương yêu cầu thửa đất mới hình thành phải có mặt tiền giáp đường giao thông hoặc lối đi chung có chiều rộng nhất định (thường từ 2m trở lên), có hệ thống cấp – thoát nước, điện.
- Đáp ứng diện tích tối thiểu và kích thước chiều ngang, chiều sâu theo quyết định của UBND tỉnh/thành phố. Ví dụ không nhỏ hơn 50m² ở khu đô thị Hà Nội, không nhỏ hơn 36m² ở trung tâm TP.HCM, chiều rộng mặt tiền tối thiểu từ 3m đến 4m tùy địa bàn.
- Nếu đất đang thuộc diện quy hoạch treo (quy hoạch nhưng lâu chưa thực hiện), người dân có thể vẫn được tách thửa nhưng phải xin xác nhận cụ thể từ cơ quan quy hoạch hoặc UBND địa phương.
Điều quan trọng là sau khi tách, mỗi thửa đất mới hình thành phải đáp ứng đủ diện tích tối thiểu, không làm phát sinh các lối đi riêng trái phép hoặc hình thành các “thửa đất không vuông vức, dị dạng” không thể xây dựng được theo quy hoạch.
3. HỒ SƠ CẦN CHUẨN BỊ KHI LÀM THỦ TỤC TÁCH THỬA
Để thực hiện thủ tục tách thửa đất theo quy định mới nhất năm 2025, người dân cần chuẩn bị hồ sơ theo hướng dẫn tại Nghị định 151/2025/NĐ-CP, cụ thể gồm:
- Đơn đề nghị tách thửa đất theo mẫu số 21 ban hành kèm theo nghị định, ghi rõ nhu cầu tách thửa, thông tin các thửa sau tách.
- Bản vẽ tách thửa (hoặc hợp thửa) được đo vẽ bởi đơn vị đo đạc đủ điều kiện hành nghề, thể hiện rõ ranh giới, diện tích từng thửa, có xác nhận của Văn phòng đăng ký đất đai (VPĐKĐĐ).
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (bản gốc + bản sao công chứng) của thửa đất xin tách.
- CMND/CCCD, sổ hộ khẩu của người sử dụng đất (và của đồng sở hữu nếu có), bản sao y có công chứng.
- Văn bản thỏa thuận phân chia quyền sử dụng đất nếu đất có đồng sở hữu (ví dụ vợ chồng cùng đứng tên, hoặc anh em chia đất cha mẹ để lại).
- Các giấy tờ khác theo yêu cầu cụ thể của từng địa phương, nhất là nếu thửa đất nằm trong khu vực phải có ý kiến thẩm định về hạ tầng, quy hoạch xây dựng.
Hồ sơ càng đầy đủ, mạch lạc thì càng giảm thiểu khả năng bị trả lại, bổ sung nhiều lần, tiết kiệm thời gian cho người dân.
4. QUY TRÌNH THỰC HIỆN THỦ TỤC TÁCH THỬA ĐẤT MỚI NHẤT NĂM 2025
Thủ tục tách thửa đất được thực hiện qua các bước cơ bản sau:
🔹 Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ và nộp tại cơ quan có thẩm quyền
Người sử dụng đất hoặc người được ủy quyền nộp hồ sơ tại:
- Bộ phận Một cửa của UBND cấp xã (nếu địa phương phân cấp) hoặc
- Văn phòng đăng ký đất đai (VPĐKĐĐ) chi nhánh cấp xã.
Sau khi tiếp nhận, cơ quan này sẽ kiểm tra hồ sơ ban đầu, cấp giấy tiếp nhận và hẹn trả kết quả.
🔹 Bước 2: Thẩm định hồ sơ và đo đạc địa chính
VPĐKĐĐ sẽ kiểm tra thực tế thửa đất, xem có đủ điều kiện tách không (về diện tích, hạ tầng, quy hoạch). Trường hợp cần thiết, họ sẽ cử cán bộ hoặc phối hợp với đơn vị đo đạc để trích đo địa chính, lập bản vẽ tách thửa chuẩn xác.
Nếu phát hiện hồ sơ chưa đủ, thiếu giấy tờ, hoặc thửa đất không đủ điều kiện tách (nhỏ hơn diện tích tối thiểu, không có lối đi, nằm trong quy hoạch thu hồi sắp thực hiện…) thì hồ sơ sẽ bị trả lại, kèm văn bản nêu rõ lý do.
🔹 Bước 3: Cập nhật hồ sơ địa chính, trình ký cấp sổ
Khi đủ điều kiện, VPĐKĐĐ thực hiện cập nhật vào hồ sơ địa chính, lập hồ sơ đề nghị tách thửa, trình UBND cấp xã (hoặc VPĐKĐĐ tỉnh) để ký cấp giấy chứng nhận mới cho các thửa đất sau khi tách.
🔹 Bước 4: Nhận kết quả
Người dân đến nhận giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mới (sổ đỏ/sổ hồng) theo lịch hẹn. Các sổ đỏ cũ sẽ được thu hồi và trả lại sổ mới tương ứng từng thửa đất sau khi tách.
👉 Thời gian thực hiện thường kéo dài khoảng 10–20 ngày làm việc (không tính các ngày đo đạc, hoàn thiện hồ sơ bổ sung nếu bị yêu cầu).
5. CHI PHÍ THỰC HIỆN THỦ TỤC TÁCH THỬA ĐẤT
Chi phí tách thửa đất năm 2025 bao gồm các khoản chính sau:
- Phí đo đạc, lập bản vẽ tách thửa: Mức phí này dao động tùy địa phương, thường khoảng từ 500.000 – 2.000.000 đồng cho một lần đo đạc. Nếu diện tích lớn, hoặc cần đo đạc chi tiết hơn (cắm mốc, chỉnh lý bản đồ) chi phí có thể cao hơn.
- Lệ phí cấp Giấy chứng nhận mới: Khoảng từ 100.000 – 200.000 đồng/sổ (tùy quy định của từng tỉnh, thành).
- Phí thẩm định hồ sơ địa chính: Dao động từ 50.000 – 100.000 đồng/hồ sơ.
- Lệ phí trước bạ (nếu tách thửa kèm sang tên chuyển nhượng): 0,5% giá trị thửa đất tính theo bảng giá đất do UBND tỉnh ban hành.
- Thuế thu nhập cá nhân (nếu có chuyển nhượng sau tách): Thông thường 2% giá trị chuyển nhượng (áp dụng khi bán, tặng cho không thuộc diện miễn thuế).
👉 Tổng chi phí cho một hồ sơ tách thửa bình thường dao động từ 1 triệu – 5 triệu đồng, chưa kể thuế TNCN hay phí công chứng nếu thực hiện giao dịch sau tách.
6. MỘT SỐ LƯU Ý QUAN TRỌNG GIÚP TÁCH THỬA DỄ DÀNG
- Tìm hiểu kỹ quy hoạch: Trước khi làm hồ sơ tách thửa, nên lên UBND xã/phường hoặc phòng Tài nguyên Môi trường để tra cứu tình trạng quy hoạch, xem đất có bị quy hoạch treo hoặc thuộc diện sắp thu hồi không.
- Kiểm tra điều kiện hạ tầng: Nhiều nơi yêu cầu thửa đất mới sau tách phải có mặt tiền giáp đường hoặc ngõ có chiều rộng tối thiểu 2m – 4m, có hệ thống cấp – thoát nước. Đảm bảo có lối đi hợp pháp sẽ tránh bị từ chối.
- Đo đạc chính xác: Thuê đơn vị đo đạc uy tín, lập bản vẽ mạch lạc, để giảm nguy cơ chỉnh sửa nhiều lần, gây tốn kém thời gian và tiền bạc.
- Giữ liên hệ thường xuyên: Trong thời gian VPĐKĐĐ xử lý hồ sơ, nên theo dõi tiến độ, kịp thời bổ sung nếu được yêu cầu, tránh bị kéo dài vượt thời hạn.
- Hạn chế mua bán khi chưa hoàn tất: Nếu tách để bán một phần đất, chỉ nên ký hợp đồng đặt cọc, không công chứng mua bán trước khi đã có sổ đỏ mới cho thửa đất tách.
Tách thửa đất là nhu cầu phổ biến, nhất là khi phân chia tài sản cho con cái, chia thừa kế hoặc tách nhỏ để bán. Tuy nhiên, quy định tách thửa năm 2025 chặt chẽ hơn nhằm ngăn ngừa tình trạng phân lô bán nền tràn lan, bảo vệ hạ tầng và đảm bảo trật tự xây dựng.
Vì vậy, người dân cần nắm vững:
✅ Điều kiện về diện tích tối thiểu theo từng địa phương
✅ Hồ sơ đầy đủ, đo đạc chính xác
✅ Các loại phí và thuế phải đóng
✅ Quy hoạch, kết nối hạ tầng tại nơi xin tách thửa.
Chủ động chuẩn bị kỹ sẽ giúp quá trình tách thửa diễn ra nhanh gọn, tiết kiệm chi phí và hạn chế rắc rối pháp lý về sau.
Hà Nội,07.07.2025
Hải Yến – Đồng Văn
✅✅✅ <Nơi tin cậy học và thi Bằng lái ô tô Các hạng B, C1, C_Sát hạch GPLX_Bằng lái xe B, C1, C_HỌC LÁI XE THEO NGHỊ ĐỊNH MỚI>. 💯💯💯
