LUẬT ĐẤT ĐAI 2025 CHÍNH THỨC CÓ HIỆU LỰC: NHÀ ĐẦU TƯ & NGƯỜI DÂN CẦN LÀM GÌ NGAY?
Giới thiệu chung
Ngày 1/1/2025, Luật Đất đai 2025 chính thức có hiệu lực trên phạm vi cả nước. Đây được xem là dấu mốc quan trọng sau hơn một thập kỷ áp dụng Luật Đất đai 2013. Những thay đổi trong luật mới tác động trực tiếp đến toàn bộ người dân, doanh nghiệp, nhà đầu tư, các tổ chức kinh tế và xã hội. Trong bối cảnh nhu cầu quản lý, sử dụng đất đai rạch ròi, công bằng và hiệu quả ngày càng tăng, việc hiểu rõ những điểm mới, cũng như chuẩn bị kịp thời để thích ứng là điều vô cùng cần thiết.
Mục tiêu lớn của Luật Đất đai 2025
Luật Đất đai 2025 ra đời nhằm khắc phục những hạn chế tồn đọng suốt thời gian dài. Trong đó, quan trọng nhất là giải quyết tình trạng bất cập về khung giá đất, sự chồng chéo khi quản lý giữa các cơ quan, tình trạng hồ sơ địa chính không chính xác, tranh chấp kéo dài, khiếu kiện vượt cấp. Đồng thời, luật cũng đặt mục tiêu thiết lập hệ thống dữ liệu đất đai quốc gia đồng bộ, áp dụng mạnh mẽ công nghệ thông tin để công khai hóa toàn diện các giao dịch và tình trạng pháp lý từng thửa đất. Đây là bước tiến lớn nhằm bảo đảm quyền lợi hợp pháp cho người dân, doanh nghiệp, cũng như nâng cao năng lực quản lý nhà nước.
Những điểm mới nổi bật người dân và nhà đầu tư cần quan tâm
Bỏ khung giá đất, tiến tới xác định giá thị trường
Một trong những nội dung quan trọng bậc nhất là bỏ khung giá đất của Chính phủ. Trước đây, khung giá này được Chính phủ ban hành định kỳ 5 năm một lần, sau đó các địa phương xây dựng bảng giá đất theo khung. Tuy nhiên, thực tế đã chỉ ra khung giá đất quá thấp, thường chỉ bằng 30-60% giá giao dịch thị trường, dẫn đến nhiều hệ lụy tiêu cực: thất thu thuế, khiếu kiện đền bù kéo dài, gây méo mó thị trường bất động sản.
Luật Đất đai 2025 quy định các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương sẽ trực tiếp ban hành bảng giá đất hằng năm, không cần căn cứ vào khung giá do Trung ương áp xuống. Bảng giá này sẽ được xây dựng dựa trên nguyên tắc tiệm cận với giá thị trường, áp dụng các phương pháp định giá hiện đại gồm so sánh trực tiếp, thu nhập, thặng dư, hệ số điều chỉnh. Việc này hứa hẹn khắc phục tình trạng đền bù không thỏa đáng, giúp người dân được đảm bảo lợi ích chính đáng khi nhà nước thu hồi đất.
Tuy nhiên, cần lưu ý bảng giá đất mới sẽ chỉ chính thức áp dụng từ ngày 1/1/2026. Trong năm 2025, vẫn tạm thời áp dụng bảng giá đất đã ban hành trước đó cho đến hết ngày 31/12/2025. Vì vậy, đây là khoảng thời gian các chủ sử dụng đất, nhà đầu tư nên rà soát lại các dự án, hợp đồng, tính toán dòng tiền cho phù hợp với mốc chuyển đổi quan trọng này.
Phân quyền mạnh hơn cho chính quyền cấp xã
Luật Đất đai 2025 cùng với các nghị định hướng dẫn đã cho phép phân cấp rất mạnh cho UBND cấp xã. Theo đó, từ ngày 1/7/2025, UBND cấp xã/phường/thị trấn có quyền thực hiện các thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) đối với thửa đất đủ điều kiện, không có tranh chấp, không vi phạm quy hoạch, đã hoàn thiện nghĩa vụ tài chính. Điều này sẽ giúp rút ngắn đáng kể thời gian xử lý hồ sơ, giảm tình trạng ùn ứ tại văn phòng đăng ký đất đai cấp huyện, tiết kiệm chi phí, công sức đi lại cho người dân.
Song song đó, người dân cần nắm rõ rằng không phải mọi hồ sơ đều sẽ được cấp tại xã. Những trường hợp phức tạp như đất dự án, đất đang bị tranh chấp, hoặc thửa đất có yêu cầu xác nhận sâu hơn vẫn do UBND cấp huyện, tỉnh thụ lý. Vì thế, trước khi nộp hồ sơ, người dân nên tra cứu kỹ thông tin quy hoạch, tình trạng pháp lý để chuẩn bị đủ hồ sơ, tránh đi lại nhiều lần.
Hệ thống cơ sở dữ liệu đất đai quốc gia (GIS) đi vào vận hành
Một điểm nhấn lớn của Luật Đất đai 2025 là quy định về việc thiết lập, quản lý và khai thác hệ thống thông tin đất đai tập trung trên nền tảng số. Hệ thống GIS quốc gia được kỳ vọng sẽ đi vào vận hành ngay trong năm 2025, cho phép người dân, doanh nghiệp, nhà đầu tư có thể tra cứu trực tuyến bản đồ địa chính, thông tin quy hoạch, thời hạn sử dụng đất, tình trạng thế chấp, giao dịch… mà không cần phải tới các cơ quan hành chính.
Đây là cuộc cách mạng trong quản lý và tiếp cận thông tin đất đai. Tuy nhiên, để khai thác hiệu quả, mỗi cá nhân, tổ chức cần chủ động đăng ký tài khoản trên cổng thông tin điện tử đất đai, làm quen với giao diện, cách thức tra cứu. Đặc biệt, các doanh nghiệp bất động sản, công ty phát triển dự án nên sớm tích hợp công cụ này vào quy trình kiểm toán pháp lý dự án, để hạn chế rủi ro khi mua bán, sáp nhập.
Ràng buộc trách nhiệm, mở rộng chế tài xử phạt
Luật Đất đai 2025 cũng quy định chi tiết hơn các hành vi bị nghiêm cấm và nâng mức xử phạt. Các hành vi như lấn, chiếm đất công, hủy hoại đất, gian dối kê khai hồ sơ địa chính, che giấu thông tin nhằm trục lợi… sẽ bị xử phạt nặng, có thể buộc khôi phục nguyên trạng, bồi thường thiệt hại hoặc thu hồi đất. Đồng thời, luật yêu cầu công bố quá trình thu hồi đất, bồi thường, tái định cư để cộng đồng giám sát. Điều này góp phần làm công bằng trong hoạt động quản lý, giảm khiếu kiện và xung đột.
Nhà đầu tư và doanh nghiệp cần làm gì ngay?
Rà soát lại toàn bộ danh mục dự án
Ngay từ bây giờ, các doanh nghiệp bất động sản, quỹ đầu tư cần tổng rà soát lại tất cả danh mục dự án hiện có. Phải kiểm tra xem thời hạn sử dụng đất còn lại, có vướng quy hoạch điều chỉnh mới hay không, tình trạng pháp lý đã đầy đủ chưa. Đặc biệt, phải tính toán lại giá đất sẽ áp dụng từ năm 2026 để điều chỉnh kế hoạch dòng tiền, cơ cấu vốn. Nếu dự án sắp triển khai giải phóng mặt bằng, cần đẩy nhanh tiến độ thương lượng đền bù để kịp áp dụng bảng giá đất cũ.
Chủ động kiểm tra pháp lý qua hệ thống GIS
Hệ thống cơ sở dữ liệu đất đai điện tử quốc gia đang từng bước hoàn thiện. Do đó, các doanh nghiệp nên sớm lập đội ngũ pháp chế, IT để kết nối với hệ thống GIS, tiến hành rà soát tình trạng pháp lý từng thửa đất, kiểm tra các “điểm mù pháp lý” như đăng ký sai diện tích, không thống nhất số tờ thửa giữa sổ đỏ và thực địa. Đây là biện pháp chủ động nhằm ngăn ngừa rủi ro tranh chấp, kiện tụng phát sinh sau này.
Điều chỉnh chiến lược phát triển dự án theo luật mới
Luật Đất đai 2025 cũng có sự liên thông chặt chẽ với Luật Đầu tư công sửa đổi, Luật Nhà ở sửa đổi, Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi. Vì vậy, các nhà phát triển dự án cần rà lại mô hình pháp lý (liên doanh, góp vốn, PPP) để phù hợp với quy định mới về giao đất, cho thuê đất, đấu giá quyền sử dụng đất. Nếu dự án có yếu tố nhà ở xã hội, đất dịch vụ xen kẽ, càng cần phải tính toán kỹ để tránh bị truy hồi hoặc điều chỉnh dự án giữa chừng, gây tốn kém.
Người dân cần làm gì để bảo vệ quyền lợi?
Chủ động kiểm tra thông tin thửa đất của mình
Khi hệ thống GIS được đưa vào sử dụng, người dân nên lập tài khoản và tra cứu toàn bộ thông tin về thửa đất đang sở hữu. Nếu phát hiện sai lệch giữa sổ đỏ và dữ liệu trên hệ thống (như diện tích, mục đích sử dụng, số tờ, số thửa), cần sớm đề nghị chỉnh lý. Đây là căn cứ pháp lý quan trọng để bảo vệ quyền lợi khi có thu hồi, giải phóng mặt bằng hoặc khi phát sinh tranh chấp.
Tận dụng cơ hội cấp đổi sổ đỏ tại cấp xã
Từ 1/7/2025, nếu thửa đất không có tranh chấp, phù hợp quy hoạch, người dân có thể nộp hồ sơ xin cấp mới, cấp đổi, cấp lại giấy chứng nhận ngay tại UBND xã. Đây là coôơ hội để giảm chi phí đi lại, thời gian chờ đợi, đồng thời cũng giúp hồ sơ được kiểm tra tại địa phương, nơi nắm rõ nhất tình trạng đất. Người dân nên chuẩn bị đầy đủ hồ sơ, sao y các giấy tờ, nộp đúng quy trình để tránh bị trả lại.
Theo dõi sát các thông báo điều chỉnh bảng giá đất
Trong năm 2025, bảng giá đất cũ vẫn có hiệu lực cho đến 31/12/2025. Sau đó từ 1/1/2026 sẽ áp dụng bảng giá mới tiệm cận giá thị trường. Vì vậy, nếu chuẩn bị sang nhượng, tặng cho, chuyển mục đích sử dụng, hoặc đang trong quá trình giải phóng mặt bằng, người dân cần cân nhắc thời điểm để tối ưu chi phí. Ví dụ, hoàn tất giao dịch trong 2025 để tránh mức giá cao hơn khi bảng giá mới áp dụng, hoặc ngược lại, hoãn lại nếu nhận đền bù mà giá mới có lợi hơn.
Hợp tác giám sát và phản ánh tiêu cực
Luật mới quy định phải có ban hành quy trình thu hồi, giao đất, cấp giấy chứng nhận. Do đó, mỗi người dân, cộng đồng dân cư có quyền yêu cầu được công bố hồ sơ, dự án quy hoạch, suất đền bù. Nếu phát hiện dấu hiệu lợi ích nhóm, thu hồi không công tâm, cần phản ánh kịp thời để bảo vệ quyền lợi chung. Đây không chỉ là quyền, mà còn là nghĩa vụ góp phần làm công bằng thị trường đất đai và xã hội.
Chủ động nắm bắt cơ hội, giảm thiểu rủi ro
Luật Đất đai 2025 chính thức đi vào đời sống từ ngày 1/1/2025, hứa hẹn tạo bước ngoặt lớn trong quản lý và giao dịch đất đai tại Việt Nam. Dù vậy, các quy định sẽ được triển khai theo lộ trình, đặc biệt là việc áp dụng bảng giá đất mới từ 2026. Chính vì vậy, cả nhà đầu tư lẫn người dân cần tranh thủ giai đoạn chuyển tiếp này để rà soát hồ sơ, điều chỉnh kế hoạch đầu tư, giao dịch, đảm bảo quyền lợi cao nhất.
Người dân cũng cần nâng cao hiểu biết pháp luật, làm quen với việc tra cứu trên hệ thống GIS, tận dụng cơ hội cấp đổi sổ đỏ ngay tại xã để tiết kiệm thời gian và chi phí. Về phía nhà đầu tư, doanh nghiệp nên chủ động kiểm toán pháp lý, phân tích tài chính theo giá đất mới, tránh bị động hoặc phát sinh chi phí không lường trước.
Hà Nội, 11.07.2025
Hải Yến – Đồng Văn
✅✅✅ <Nơi tin cậy học và thi Bằng lái ô tô Các hạng B, C1, C_Sát hạch GPLX_Bằng lái xe B, C1, C_HỌC LÁI XE THEO NGHỊ ĐỊNH MỚI>. 💯💯💯
