THỊ TRƯỜNG ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT SẼ RA SAO KHI ÁP DỤNG LUẬT ĐẤT ĐAI 2025?
Giới thiệu: Vì sao Luật Đất đai 2025 lại quan trọng với thị trường đấu giá quyền sử dụng đất?
Trong suốt nhiều năm qua, thị trường bất động sản Việt Nam, đặc biệt là phân khúc đấu giá quyền sử dụng đất, đã chứng kiến không ít biến động. Từ những cơn “sốt giá đất” khiến nhiều địa phương lúng túng xử lý, đến những vụ đấu giá bị hủy bỏ do không hợp lý hoặc do người trúng đấu giá bỏ cọc, tất cả đã cho thấy nhu cầu cấp thiết cần một hệ thống pháp lý mới, đồng bộ, chặt chẽ hơn để điều chỉnh lĩnh vực này.
Sự ra đời của Luật Đất đai năm 2024 (sẽ gọi là Luật Đất đai 2025 theo thời điểm áp dụng thực tế toàn phần) chính là câu trả lời cho những yêu cầu cấp bách đó. Đặc biệt, luật mới đã có những quy định quan trọng tác động trực tiếp đến cách thức tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất. Vậy cụ thể thị trường đấu giá quyền sử dụng đất sẽ thay đổi ra sao khi Luật Đất đai 2025 đi vào áp dụng? Đâu là những điểm cần lưu ý đối với nhà đầu tư, doanh nghiệp, người dân và cơ quan quản lý? Bài viết này sẽ phân tích chi tiết.
Các quy định mới nổi bật của Luật Đất đai 2025 ảnh hưởng đến đấu giá quyền sử dụng đất
Điều kiện tham gia đấu giá được siết chặt
Một trong những điểm đáng chú ý nhất của Luật Đất đai 2025 là đã quy định rõ hơn về điều kiện tham gia đấu giá. Theo đó, chỉ những cá nhân, tổ chức có đủ năng lực tài chính, có kinh nghiệm trong lĩnh vực bất động sản, hoặc đáp ứng các tiêu chí mà cơ quan nhà nước có thẩm quyền đưa ra, mới được tham gia các cuộc đấu giá quyền sử dụng đất.
Điều này giúp hạn chế tình trạng “tay ngang”, tức những người hoàn toàn không có kinh nghiệm phát triển dự án, hoặc những nhóm đầu cơ chỉ tham gia để đẩy giá rồi bỏ cọc sau đó, gây nhiễu loạn thị trường.
Ngoài ra, đối với trường hợp cá nhân trúng đấu giá nhưng cần triển khai dự án có quy mô lớn, Luật mới bắt buộc họ phải thành lập tổ chức kinh tế để đảm bảo đủ năng lực thực hiện dự án theo quy định.
Tăng tỷ lệ tiền đặt trước và xử phạt nghiêm hành vi bỏ cọc
Nếu trước đây tỷ lệ đặt cọc thường dao động quanh mức 10% giá khởi điểm, thì theo Luật Đất đai 2025 và các nghị định hướng dẫn mới, tỷ lệ này có thể nâng lên khoảng 20%, nhằm đảm bảo người tham gia có năng lực tài chính và có cam kết lâu dài.
Hành vi bỏ cọc hoặc cố tình tham gia đấu giá để “thổi giá” rồi không thực hiện nghĩa vụ sau khi trúng đấu giá sẽ bị xử phạt nghiêm, thậm chí cấm tham gia các cuộc đấu giá tiếp theo trong một thời gian dài. Đây là biện pháp quan trọng để bảo vệ tính nghiêm túc và công bằng của thị trường.
Quy định chặt chẽ hơn về các trường hợp đấu giá không thành
Luật Đất đai 2025 cũng đặt ra tiêu chí cụ thể cho các trường hợp đấu giá không thành, ví dụ như chỉ có một người tham gia đấu giá, không có cạnh tranh giá, hoặc khi giá trả thấp hơn mức giá tối thiểu do hội đồng đấu giá quy định. Nhờ đó, tránh được tình trạng đấu giá hình thức, dễ bị thao túng.
Cụ thể hóa việc định giá đất
Một nội dung cực kỳ quan trọng là hệ thống bảng giá đất sẽ được cập nhật sát giá thị trường hơn. Từ năm 2026, các địa phương phải xây dựng bảng giá đất hàng năm thay vì 5 năm/lần như trước đây. Điều này giúp giá đất đấu giá phản ánh chính xác giá trị thực, hạn chế tình trạng bị đẩy giá bất thường hoặc ngược lại bị dìm giá.
Ngoài ra, tất cả thông tin liên quan như hồ sơ pháp lý khu đất, quy hoạch chi tiết, chỉ tiêu xây dựng, nghĩa vụ tài chính,… phải được công bố trước khi tổ chức đấu giá. Đây là yêu cầu mang tính đột phá nhằm tạo sự công bằng tối đa.
Thị trường đấu giá quyền sử dụng đất sẽ thay đổi như thế nào?
Sẽ giảm đáng kể tình trạng đầu cơ, bỏ cọc
Nhờ vào việc nâng cao tỷ lệ đặt trước, yêu cầu năng lực tài chính, cũng như các hình phạt nặng nếu bỏ cọc, thị trường sẽ dần loại bỏ được các nhóm đầu cơ tham gia chỉ nhằm mục đích nâng giá rồi “thoát hàng”.
Khi đó, chỉ những nhà đầu tư có chiến lược dài hạn, có năng lực phát triển dự án mới dám tham gia đấu giá. Điều này sẽ giúp ổn định thị trường, giảm các “cơn sốt đất ảo”, bảo vệ tốt hơn quyền lợi của cộng đồng địa phương.
Thị trường đấu giá bình đẳng, cạnh tranh lành mạnh hơn
Việc công bố toàn bộ thông tin quy hoạch, pháp lý, giá khởi điểm, biên bản cuộc đấu giá,… khiến không gian cạnh tranh trở nên bình đẳng, hạn chế tiêu cực “quân xanh, quân đỏ”.
Đây cũng là môi trường thuận lợi cho các nhà đầu tư nước ngoài hoặc các tập đoàn lớn muốn tham gia phát triển các khu đô thị mới, khu công nghiệp, khu du lịch sinh thái,… từ đó góp phần thúc đẩy kinh tế địa phương.
Giá đất đấu giá sẽ tiệm cận giá trị thực
Trước đây, nhiều khu đất được đấu giá với giá cao ngất ngưởng do bị thổi giá, sau đó người trúng đấu giá không đủ lực triển khai dự án, hoặc giá đất lại lao dốc khiến địa phương phải xử lý hậu quả. Luật mới với cơ chế bảng giá đất được xây dựng gần với giá thị trường, cùng sự giám sát định giá từ tổ chức thẩm định độc lập, sẽ giúp giá trúng đấu giá phản ánh sát giá trị thật.
Điều này tuy khiến lợi nhuận kỳ vọng từ mua đi bán lại không còn cao, song lại tạo điều kiện cho các nhà đầu tư chân chính tập trung khai thác giá trị thật thông qua phát triển dự án, thay vì chỉ thu lợi từ chênh lệch giá đất.
Những cơ hội lớn cho các địa phương và doanh nghiệp
Thu hút nguồn lực đầu tư mạnh mẽ hơn
Với cơ chế mới, thủ tục rạch ròi, nhiều doanh nghiệp lớn, đặc biệt là các doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài sẽ yên tâm tham gia đấu giá các quỹ đất để phát triển dự án lâu dài. Các khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu logistics,… có quỹ đất đấu giá sẽ trở thành tâm điểm thu hút dòng vốn.
Đối với các địa phương, đây là cơ hội lớn để tăng thu ngân sách từ đấu giá đất, mà số tiền này lại quay trở lại phục vụ đầu tư cơ sở hạ tầng, chỉnh trang đô thị, từ đó tạo sức bật cho cả nền kinh tế địa phương.
Góp phần làm đẹp bộ mặt đô thị
Khi quyền sử dụng đất được giao đúng đối tượng có năng lực thực hiện dự án, các công trình nhanh chóng được triển khai, thay vì để đất hoang hóa kéo dài. Điều này không chỉ giúp nâng cao hiệu quả sử dụng đất mà còn làm thay đổi diện mạo các khu vực đô thị, gia tăng giá trị bất động sản toàn vùng.
Thách thức đặt ra cho các nhà đầu tư và cơ quan quản lý
Yêu cầu năng lực tài chính, pháp lý khắt khe hơn
Với nhà đầu tư, Luật Đất đai 2025 buộc họ phải chuẩn bị hồ sơ năng lực, khả năng tài chính, chiến lược phát triển dự án bền vững. Không còn thời gian “vào thử xem sao”, rồi trúng thì xoay xở vốn sau. Điều này khiến không ít doanh nghiệp vừa và nhỏ, hoặc các nhóm đầu tư không chuyên, có thể phải cân nhắc kỹ trước khi tham gia.
Thách thức cho chính quyền địa phương trong khâu triển khai
Các sở ngành địa phương phải nhanh chóng xây dựng bảng giá đất hằng năm, tổ chức đấu giá đúng quy trình và giám sát chặt chẽ quá trình thực hiện nghĩa vụ sau đấu giá. Nếu lơ là hoặc thiếu kinh nghiệm, rất dễ xảy ra sai sót dẫn tới khiếu kiện kéo dài, gây mất niềm tin của người dân và nhà đầu tư.
Những giải pháp, kiến nghị để thị trường đấu giá quyền sử dụng đất vận hành hiệu quả
Đối với các địa phương và cơ quan quản lý
- Cần đầu tư hạ tầng công nghệ thông tin để công bố dữ liệu đất đai, hồ sơ đấu giá lên cổng thông tin điện tử, cho phép mọi nhà đầu tư, người dân dễ dàng tiếp cận, giám sát.
- Đào tạo chuyên sâu đội ngũ thẩm định giá, cán bộ tổ chức đấu giá để nâng cao năng lực, tránh sai sót.
- Thiết lập cơ chế kiểm tra, giám sát sau đấu giá nghiêm ngặt, xử phạt nặng những trường hợp không thực hiện đúng cam kết dự án sau khi đã trúng đấu giá.
Đối với các doanh nghiệp, nhà đầu tư
- Chủ động củng cố năng lực tài chính, hoàn thiện hồ sơ pháp lý, tham gia các khóa tập huấn về pháp luật đấu giá đất để tránh rủi ro.
- Xây dựng chiến lược khai thác quỹ đất dài hạn, gắn với quy hoạch phát triển vùng thay vì chỉ kỳ vọng lướt sóng giá đất.
Triển vọng phát triển bền vững nhờ hành lang pháp lý mới
Luật Đất đai 2025 cùng các nghị định hướng dẫn được kỳ vọng sẽ tạo ra một thị trường đấu giá quyền sử dụng đất công bằng và chuyên nghiệp hơn. Đây vừa là cơ hội, vừa là thách thức cho các nhà đầu tư và chính quyền các cấp. Nếu được thực hiện đồng bộ, nghiêm chỉnh, thị trường đất đai Việt Nam không chỉ tránh được những “cơn sốt ảo” mà còn trở thành bệ phóng cho phát triển hạ tầng, nâng cao đời sống người dân.
Nhìn rộng ra, đây còn là tiền đề để Việt Nam xây dựng một nền kinh tế bất động sản hiện đại, phát triển theo hướng xanh – bền vững – công nghệ cao, tạo giá trị lâu dài cho cả cộng đồng.
Hà Nội, 05.07.2025
Hải Yến – Đồng Văn
✅✅✅ <Nơi tin cậy học và thi Bằng lái ô tô Các hạng B, C1, C_Sát hạch GPLX_Bằng lái xe B, C1, C_HỌC LÁI XE THEO NGHỊ ĐỊNH MỚI>. 💯💯💯
